十年房价变迁：北京涨380%仅排第三 谁涨过了北京？
2016年2月24日，清华大学恒隆房地产研究中心与北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心共同发布了2015年第四季度“中国典型城市住房同质价格指数”（CQCHPI）。CQCHPI指数通过剔除区位和住房品质差异因素的影响，最大限度地保证了房价指数的同质可比，目前包含北京、上海、天津、深圳、成都、大连、武汉和西安八个典型城市的中心城区（不含远郊区县）。
CQCHPI新建商品住房价格指数显示，中国主要热点城市的新建商品住房价格在2015年第四季度仍然保持快速上涨势头，但涨幅较2015年第三季度已经有所回落。2015年第四季度，典型城市新建商品住房价格较上一季度上涨3.0%，涨速比上季大幅回落了2.6个百分点。尽管涨速趋缓，但本季度房价相比上年同季仍上涨了10.3%。
黄金十年经济增长红利多为房地产业所获取，房地产发展模式有待重新审视。从一个较长的历史时段来审视中国城市房价，就会发现几乎所有城市的房价都经历了巨大的涨幅。CQCHPI新建商品住房指数显示近十年典型城市的房价都上涨惊人，一线城市尤为突出。
从2006年第一季度到2015年第四季度十年间，典型城市房价总体上涨255.1%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率高出42%。这意味着房地产业财富聚集速度远超其它产业财富创造速度，不同群体的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题高度凸显。
典型城市中，十年房价涨幅前三位城市依次为：深圳房价总体上涨508.5%、年均上涨20.4%；上海房价总体上涨384.6%、年均上涨17.6%；北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。十年房价涨幅后三位城市依次为：大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%；西安房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%；成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。
金融与宏观政策因素对房价的影响力趋弱，房价走势则更多地为城市特性及区域性因素所主导。分城市的CQCHPI新建商品住房指数显示，各个城市之间的差别很大，而且2015年第四季度各个城市的房价表现出现进一步分化。主要一线大城市房价呈现快速上涨势头，环比涨幅继续扩大或至少保持在高位。特别对北京和上海而言，2015年第四季度的房价上涨是全年涨幅的主要贡献者。也有武汉等部分二线城市住房市场在第四季度成为新兴热点，带动全年房价涨幅出现一定上扬。但多数二线城市并没有从本轮房地产上涨行情获利很多，不少城市在第四季度反而呈现房价继续回落的情况。
具体而言，上海在2015年第四季度的环比涨幅高达8.0%，较上季度的2.6%扩大很多，显示上海房价仍处于加速上涨的通道，虽然2015年全年上海房价涨幅只有15.2%，但第四季度的大翘尾显示上海在2016年上半年很可能面临巨大的房价控制压力。
深圳2015年第四季度环比涨幅为7.6%，虽然仅次于上海，但较第三季度的26.2%已经有明显回落，然而深圳2015年全年房价累计涨幅高达十分惊人的54.2%，如此巨大的房价涨幅一方面反映了深圳高新技术产业的红火，同时也可能蕴藏着不理性的市场气氛。
相比深圳和上海，北京中心城区新建商品住房市场在2015年度的增长率并不算很高，全年累计涨幅为5.7%（但如将远郊区县包含在内全年累计涨幅将达到9.2%），这与北京“自住型商品房”占比扩大有关，同时北京中心城区的交易量相比于远郊区县继续下滑。
作为准一线城市的天津，虽然房价在2015年第三季度出现9.1%的环比涨幅，但在2015年第四季度出现明显降温，该季度环比涨幅不足0.1%，表明天津的本轮房价上涨行情有可能出现强弩之末的态势。
在二线城市中，武汉和西安表现相对较为火热，武汉中心城区2015年第四季度的房价环比涨幅为3.1%，甚至高于北京，带动了2015全年上涨了5.1%；西安的楼市情况与武汉类似，2015年第四季度的房价环比涨幅为2.8%，是2015全年4.7%涨幅的最大贡献者；然而，曾经的明星城市大连的楼市在2015年表现十分黯淡，虽然第三季度一度有1.0%涨幅，但第四季度房价意外地掉头向下，出现1.6%的环比下跌，导致2015年全年只有1.1%的涨幅；成都情况与大连类似，2015年除了第三季度基本一直在小幅阴跌，第四季度的跌幅是0.3%，全年的跌幅是0.2%。
CQCHPI存量住房价格指数与CQCHPI新建商品住房价格指数反映了一致的信息。CQCHPI存量住房价格指数显示，2015年第四季度北京、上海、深圳和天津这四个核心城市的二手住房加权平均价格指数环比上涨7.1%，环比涨速比上季度提高2.5个百分点，全年上涨17.8%。2015年第四季度各城市房价环比涨速从高到低依次是深圳（12.7%）、上海（7.3%）、天津（3.9%）和北京（3.0%）。2015年第四季度其余四个二线城市二手住房价格环比变化几乎为0，涨速比上季下降0.9个百分点。各城市二手住房价格环比涨速从高到低次为武汉（2.0%）、成都（0.9%）、西安（-0.9%）大连（-0.7%）。
财富分配与住房需求空间结构出现显著变迁，各大城市财富正向以金融服务、科技创新等为代表的新兴产业板块聚集，而传统产业板块购房需求相对下降。CQCHPI存量住房区位子市场指数显示，各大城市内部，新兴板块特别是金融服务产业板块房价涨速居首，传统商圈房价上涨相对乏力。
从存量住房价格在2015年第四季度的同比涨速看，各区位子市场中，深圳后海板块（比上年同季上涨57.9%，下同）、北京金融街板块（27.7%）、上海陆家嘴板块（15.0%）、天津滨江道板块（12.3%）、成都高新南区板块（8.4%）、武汉光谷板块（8.4%）、大连华南区板块（-0.9%）、西安曲江新区板块（-1.1%）等金融服务或新兴业产业板块，均在各自的城市板块中房价表现最佳或最为抗跌；而深圳东门-翠竹板块（44.2%）、北京国贸CBD板块（17.6%）、上涨徐家汇板块（11.2%）、武汉江汉路板块（5.9%）、成都建设路口板块（4.7%）、大连青泥洼板块（-2.0%）、西安钟楼板块（-3.2%）等传统商圈均在各自的城市板块中房价表现较弱或垫底。
住房产品需求结构不断升级，低端住宅产品不再为市场所普遍热捧。CQCHPI存量住房户型面积子市场指数显示，小户型住房市场增速有所下降，中大户型时代正来临。从存量住房价格同比上年同季涨速看，在八个典型城市中，有上海、深圳、天津、大连、武汉、成都和西安7个城市房价表现最好或最为抗跌的套型均在120㎡以上；有上海、天津、成都、武汉4个城市中房价表现最差的套型均在90㎡以下。只有北京比较特殊，在高企房价的压力下，70㎡以下住房同比涨幅最高，140㎡以上住房同比涨幅最低。产品需求结构的变化，与居民家庭财富增长、消费观念变化、住房水平提高以及二胎政策的推出都有一定关联。
2015年第四季度，在复杂的国内国际经济形势下，虽然城市间分化特征愈加突出，但典型城市房价总体稳中有进，尚未发生系统性风险。这既得益于政府的住房政策能够根据市场形势及时调整，也得益于经济结构转型带来的新的楼市机遇。局部高库存、资本市场动荡、汇率波动、经济增速下调等，都对楼市形成向下的压力。但利率下调、住房信贷政策的不断宽松、限购政策的进一步弱化、计划生育政策的调整等，在一定程度弱化了国内国际经济疲软对楼市的冲击。一线城市金融和科技功能的强化，也对其房价形成有力支撑。
2016年，尽管国内国际经济形势将更加复杂多变，但由于政府政策支持力度的持续加大，中国城市房价出现整体硬着陆的可能性很小，但仍需要重点关注以下三种局部房价风险：
二是部分高铁明星城市如武汉等，由于高铁网络带来的经济、人口结构变迁具有很大的不确定性，繁荣的楼市存在退热的风险；
三是一些住房库存过高、去化周期较长的城市，如天津、成都等，楼市有持续阴跌、有价无市的风险。
好消息！停招17年后儿科本科有望恢复招生，麻麻再也不用担心看病难了
来源：中国经济网
作者：马常艳
本期编辑：朱虹